Viabilizando o Programa Minha Casa Minha vida

O Programa Minha Casa Minha Vida (PMCMV) do governo federal foi lançado em 2009 com o objetivo de reduzir o déficit habitacional no Brasil e superou em fevereiro de 2011, a meta de construir um milhão de unidades habitacionais (UH). Entre as unidades financiadas em 2010, 59% foram destinadas a famílias com faixa de renda de até seis salários mínimos, onde se encontra o maior déficit habitacional. Desse percentual, 400 mil UH foram destinadas a famílias pertencentes à faixa de renda entre 0 e 3 salários mínimos (s.m.), ou seja, 40% das moradias concluídas.

O PMCMV 2 lançado em 2010, tem a meta de construir mais 2 milhões de UH até 2014, sendo que 1,2 milhões de unidades serão destinadas à faixa de renda até 3 s.m.. A meta é investir 125,7 bilhões nesse período. Ao mesmo tempo, o Plano Nacional de Habitação de Interesse Social (PLANHAB), elaborado pelo Ministério das Cidades em 2010, demonstrou o que muitos técnicos da área de habitação já sabem: que é praticamente impossível viabilizar empreendimentos habitacionais nas grandes cidades e nas regiões metropolitanas para famílias que ganham entre 0 e 3 s.m. através do mercado imobiliário, justamente onde se encontra grande parte da população de baixa renda que não tem acesso à moradia.

Os recursos previstos por UH, para 0 a 3 s.m. é de R$ 65.000,00, valor insuficiente para compra de terreno e construção da moradia. E é essa a grande queixa de alguns gestores municipais: apesar do PMCMV viabilizar a construção de moradias para quem ganha entre 3 a 10 s.m., de acordo com esses gestores. o programa pecou ao não contemplar, na elaboração dos valores máximos para contratação de moradias, o valor correspondente à aquisição dos terrenos. Esse argumento poderia ser realmente válido não fosse pelo fato de que o PMCMV é fruto de um pacto entre governos federal, estaduais e municipais para viabilização do programa. Sendo assim, seria natural que os municípios, que desde a Constituição de 1988 são os responsáveis pela condução da política urbana e do planejamento, ordenamento e regulação do território, criassem maneiras de viabilizar terrenos urbanizados, com infraestrutura e próxima a equipamentos públicos.

No entanto, prefeitos e secretários das pastas de habitação e do planejamento urbano de muitos municípios relutam em utilizar os instrumentos criados em 2001 pelo Estatuto da Cidade (EC) justamente para baratear o preço da terra e democratizar seu acesso. Instrumentos como as Zonas Especiais de Interesse Social (ZEIS), o Parcelamento, Edificação e Utilização Compulsórios (PEUC), o IPTU Progressivo no Tempo e a Desapropriação com títulos da dívida pública são imprescindíveis para baratear o valor de terras urbanizadas. Além disso, há o Direito de Preempção (ou Preferência), instrumento pelo qual a prefeitura demarca terrenos que considere estratégicos para implantação de empreendimentos habitacionais de baixa renda, e a partir dele, passa a ter prioridade na compra. Outro instrumento que podem viabilizar a compra de áreas é a utilização da Outorga Onerosa do Direito de Construir, principalmente em uma cidade como Santos, com tantos empreendimentos verticais altíssimos, de alto padrão e para classe alta, que poderiam pagar pela outorga, claro, se os coeficientes de aproveitamento e taxas de ocupação de alguns bairros da cidade tivessem sido reduzidos recentemente na revisão da Lei de Uso e Ocupação do Solo. Proposta, aliás, que passou longe de ser aprovada pelos vereadores santistas.